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房产税、房地产税大不同,你能分清吗?

转载 发布:2021/6/28 15:09:05 来源: 5155 阅读

近期,财政部等4部门召开房地产税改革试点工作座谈会,寥寥数十字的消息,字里行间传递出重磅信号,引发社会各界对房地产税试点工作的热议。2011年,重庆、上海开始针对部分个人居住住房试点征收房产税。房产税和近日热议的房地产税,究竟有何区别?我国何时会征收房地产税,怎么征收?影响是什么?

什么是房地产税?

从字面上可以看出,房地产税是对房子和土地合并征税,而房产税则仅仅对土地上的“房子”征税。二者“一字之隔”,却大有差别。

先来看房地产税,它并不是一个具体的税种,而是指与土地和房屋相关的各种税费,无论是在生产环节、流转环节还是保有环节,只要是与其相关的税费都属于房地产税,它是一个与房屋相关的所有税费的总称。

目前在中国,与房地产相关的税收体系是一个大系统,在房地产取得、流转和保有环节共涉及13个主要税种,其中在开发环节主要有城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、契税、增值税及附加、企业所得税等;流转环节包括:印花税、土地增值税、企业所得税、契税、个人所得税等;而保有环节税制较为简单,主要包括房产税、增值税、所得税、城镇土地使用税。但在企业与个人房产上的征收存在区别。针对企业保有的房产,会根据经营性房产和非经营房产区别征收。

由此可以看出,房地产税是一个广泛的概念。近期,财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、税务总局召开房地产税改革试点工作座谈会。其中所提到的“房地产税改革试点”,因为中国涉及与房地产相关的税费特别多,所以应该会一并考虑优化。

而公众主要聚焦的是与家庭部门息息相关在住房保有环节征收的不动产税,包括对土地和房屋的征税。

再聊房产税:从上海重庆试点说起

很多人认为,今后要征收的房地产税就是上海和重庆目前正在征收的房产税,事实并非如此。

到底什么是房产税呢?它其实是房地产税的一个组成部分,只是对土地上面的房屋,也就是个人保有的房产进行征税。

在我国,只有重庆和上海从2011年开始针对部分个人居住住房试点征收房产税,其余城市目前仍然对自用住房在保有环节零税负。

房地产税和房产税两者虽然都涉及对房产征税的问题,但房产税没有考虑土地的所有权问题,只对房屋征税,而房地产税则将房屋和土地合并征税。

为了更好地理解房产税,我们有必要回顾一下重庆和上海征收的房产税。2011年1月,上海和重庆同时试点开征房产税,不过两个城市的征收对象和征收路径有所不同。

在房产税的征收对象上,上海针对的是本市居民二套房及非本市居民新购房,包括非本市居民家庭在上海购买新房也要缴纳房产税;重庆的征收范围为主城9个区,征收对象是个人拥有的独栋商品住宅、个人新购高档住房,以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房。

由此可以看出,上海主要征收的是新房,不征存量房,而重庆对存量的独栋商品住宅和新购住房都征收。不过二者也有共性,都体现出对外来炒房者的警惕。

在免税面积和税率方面,上海给予人均60平方米的免税政策。这对于一个普通的三口之家,就是180平米,也就是说,大部分商品房都在免税范围内。税率方面,上海设置两档0.6%、0.4%。

重庆采用的是累进式计税方式,以“户面积”计算起征点:一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。分每户100平方米和180平方米两种起征点。适用税率重庆分三档:0.5%、1%和1.2%。可以看出,税率方面重庆高于上海的。

试点十年,房产税收了多少呢?以上海为例,2011年至今,房产税的规模呈现每年递增趋势,根据公开信息统计,十年间,上海共收了1000多亿房产税。2020年上海市房产税收入为198.7479亿元(未精确到个人住房房产税)。

这是一个什么概念呢?如果与上海去年的近3000亿规模的“卖地”收入相比,去年收的房产税只占卖地收入的1/15,十年房产税总额才相当于2020年“卖地”收入的1/3。而2020年上海税收收入则高达1.3万亿,房产税仅仅是其一个零头而已。至于重庆则更显而易见了。

我们再看看房产税的用途,根据官方说法,重庆和上海征收的房产税均有特定用途。上海是用于保障性住房建设等方面的支出,重庆则全部用于公共租赁房的建设和维护。由此看来,两地均看重的是保障低收入家庭的住房困难问题,房产税的政策目标主要聚焦于调节收入分配。

关于房地产税征收,有哪些国际经验?

因为我国目前没有征收房地产税,而房产税的试点经验也不足以给未来提供足够的参考,所以我们有必要将眼光放至全球。从国际来看,很多发达经济体征收房地产税已经有相当长的历史。在其他国家和地区,房地产税有着不一样的叫法,比如不动产税、财产税、住房税等。虽然称谓各不相同,但普遍来看,房地产税都是在房屋保有环节征收的一种财产税。总结起来,各国的房地产税主要有以下特点:

第一,房地产税是地方政府的主要收入来源,绝大多数由地方政府“独享”,主要用于公共支出。例如,美国、英国、加拿大、韩国,以及中国香港和台湾地区,都是将房地产税全部作为地方政府收入,其征收的合理性在于保护私产的同时,保证房产税有特定支出,主要用于地方政府公共服务和基础建设,包括民生、教育、公共安全、城市规划、警察等。

第二,大多数经济体虽然普遍征收房地产税,但实行“宽税基、低税率、以支定收”税制,充分考虑民众的税负负担。2015年19个样本OECD国家平均房地产税实际税率仅0.54%,平均房地产税实际税率仅0.54%。英美主要是“以支定收”确定税率。以美国为例,2018年,各州的房地产税实际税率(以税额占评估价值比例衡量)介于0.27-2.4%。大致来说,美国房地产税的年税率中值为房屋价值的1%。房屋的价值越高,所征收的比例相对来说就越高。税基方面,各国选择的确定税基的方法主要采用市场价值法和政府估价法。

第三,房地产税对房价的调节作用有限。也有少数经济体是用房地产税来调节房地产市场,主要用于打击房地产投机、调控房价,典型案例是日本、韩国、新加坡等。这些政府希望利用房地产税引导市场资源分配,调控房地产市场,对于土地囤积、房产炒作等行为征收较高的惩罚性税率。房地产税可能在短期内能够抑制某一类住房的消费,但从长期经验来看,在控制房价方面,房地产税并没有发挥明显效果。

此外,国际上在征收房地产税的过程中也设置了一些优惠政策,优惠对象多与民生或者公益相关。

反过来看,我国可借鉴哪些国际经验。事实上,与国外不同,中国的土地性质和国情与国外有较大差别,所以不能完全照搬国际经验。其中一个较大的争议就是,中国的土地属于国有,居民不拥有土地,只是对土地上面的商品房拥有使用权。因此,不少人认为在这样的制度下,中国征收房地产税存在法理障碍。

但从一些共性的国际经验或许探寻出我国未来房地产税的征税范围或许不会包括所有房产,可能也会有一些免税和扣除措施。

从时间上来看,我国的房地产税短期内可能不会出台,根据税收法定原则,必须经过立法先行,而立法就是一个非常漫长的过程,现在关于房地产税的立法草案还没出来,更别说再经过一读、二读、征求意见等过程,因此,具体何时出台开征,目前看法不一,有专家认为最快可能也就是“十四五”时期。

此外,一个备受关注的问题是,很多人期待通过房地产税的出台来抑制房价。但这种期待很可能会落空,推高我国房价最根本的因素是地价。指望房地产税来抑制房价,恐怕房地产税难承其重。


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