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“两集中”供地再开闸:重庆土地总溢价率超33%!房价大局将定?

转载 发布:2021/7/1 11:35:22 来源: 4661 阅读

全国第一轮“两集中”供地正式收官,第二轮“抢地”大战正紧锣密鼓的进行。据幸福里统计数据显示,截至2021年6月30日,22城实施“两集中”供地的城市中,已全部完成第一批集中土拍,其中厦门、长春第二批集中供地也已结束。

结合两轮拍地的整体数据来看,土地市场依旧呈现出冷热不均的两极分化趋势:重庆地块溢价率频频走出上扬曲线,长春多宗地却遇流拍。对此,幸福里研究院认为,未来城市房价或也将呈现出冷热不均的走势,但政策端局部的调控也大概率会组合出拳,趋稳才成长期走势。

南热北冷,重庆总溢价率超33%

从各个城市拿地溢价率来看,新一线城市的溢价率普遍要高于一线城市和其他二线城市。土拍是房企的狂欢,然而,各个城市地块溢价率所预示得未来城市新房市场的价格走势和区域分化,与普通购房者的利益息息相关。

数据显示,土拍溢价率上涨较为明显的城市是重庆,总溢价率为33%。幸福里研究院分析,由于重庆调控政策起步晚,土地市场控制力度相对薄弱,这可能会对城市未来房价走势带来波动。

而在杭州、厦门、成都等多个热点城市的土拍中,通过封顶价、配建保人才房、限制最高售价等措施,明显对土地溢价形成有效控制,这势必也将对未来房价走势形成有效抑制。

四个一线城市中,溢价率最高的是深圳,总溢价率达到了30.90%。北上广溢价率普遍较低,而且采取了限制房价、竞配建方式,在一定程度上抑制了未来新房市场的上涨程度。新一线城市中溢价率最高的是重庆,平均溢价率达71.19%。二线城市中溢价率最高的是厦门,总溢价率达到26.80%。

在高溢价率城市中,深圳、厦门虽然出现了较高的溢价率,但在地块的出让条件中,均设置了限制房价、竞配建方式的要求,由此,这些城市未来房价的可控性相对高。比较特殊的城市是重庆,在集中供地的出让过程中,溢价率均呈现较高水平,而且主城区平均楼面价达到9133元/平米,未来新房价格可能直逼2万元/平米,远远要高于目前主城区新房市场平均1.44万元/平米的价位。

“两集中”供地再开闸:重庆土地总溢价率超33%!房价大局将定?


事实上,这一轮地价增长曲线与房价变化趋势基本相同。国统局数据显示,今年前5月,全国新房销售额超过7万亿,两年平均增长16.7%。其中,重庆的新房环比涨幅1.9%;广州的新房房价涨幅1.5%。

此外,各城市土地溢价率还出现了明显的南北差异。除了上海、成都、苏州、长沙之外,南方城市普遍溢价率较高,城市总溢价率都在11%以上。除了济南,北方城市的溢价率全部在11%以下,长春、青岛城市甚至出现了极低的溢价率,这与当地土地调控政策有关,也受到当地市场热度和特殊情况的影响。

“两集中”供地再开闸:重庆土地总溢价率超33%!房价大局将定?


全国房企规模化拿地,地方房企热衷本土地块

从城市拿地总金额来看,头部房企的竞争优势依然非常强大。各个城市的拿地总金额(除青岛、深圳之外)前三名,头部房企占据了多数。融创、招商蛇口、华润、万科、绿城等企业,拿地总量和总金额依然靠前。对此,幸福里研究院分析,头部房企通过大量拿地,可以充分利用规模化、标准化的优势,来保持竞争优势和高利润率。

“两集中”供地再开闸:重庆土地总溢价率超33%!房价大局将定?


分析各个城市溢价率最高的地块归属,可以发现,区位好的高溢价率地块中,地方房企拿地优势明显。例如北京的北京城建、天时汤山;沈阳的德米置业;杭州的杭房地产;深圳的龙光集团;厦门的jj建发房产等,均在本地市场拿到优质地块。

由此可见,地方性企业依靠对本地市场环境的熟悉、对地块价值的优先判断,集中资金获取优势等,与头部房企竞争也有一定优势。

在全国化房企、地方房企两侧聚拢的抢地大潮中,热门城市土地成交走出上扬曲线。幸福里研究院认为,在整个“房住不炒”的宏观政策背景下,大概率会针对局部城市落地调控降温手段。整体来看,趋稳会是市场最主流的波段。


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